Квартиру з боргами не дадуть продати: з жовтня нотаріуси блокуватимуть угоди

З 23 жовтня 2026 року в Україні запрацює механізм автоматичної перевірки власників нерухомості під час оформлення будь-яких угод. Якщо продавець квартири, будинку чи земельної ділянки перебуває в Єдиному реєстрі боржників, нотаріус або державний реєстратор отримає законні підстави відмовити в реєстрації правочину. Про це повідомляє Новини.LIVE із посиланням на ThePublic.

Нововведення передбачені Законом №4833-IX та порядком взаємодії державних реєстрів, затвердженим Міністерством юстиції. Головна мета — унеможливити ситуації, коли боржник після відкриття виконавчого провадження швидко переоформлює майно на родичів або третіх осіб, щоб уникнути примусового стягнення.

Як працюватиме автоматична перевірка

Після запуску механізму Державний реєстр речових прав на нерухоме майно автоматично обмінюватиметься інформацією з Єдиним реєстром боржників. Обмін даними забезпечуватиме державне підприємство «Національні інформаційні системи», яке адмініструє обидва реєстри. Інформація передаватиметься через захищені електронні канали в режимі реального часу.

Раніше нотаріусам доводилося шукати ці дані вручну, що створювало ризик пропустити запис про боржника. Тепер система сама повідомлятиме реєстратора про наявність боргів у власника — ще до завершення оформлення угоди.

Які операції можуть заблокувати

Нові правила стосуються не лише купівлі-продажу житла. Обмеження можуть застосувати також у разі:

• дарування квартири, будинку або земельної ділянки;
• обміну нерухомістю;
• передачі майна в іпотеку чи заставу;
• інших способів відчуження нерухомості.

Водночас закон передбачає винятки. Наприклад, майно може бути реалізоване в межах самого виконавчого провадження. У деяких випадках відчуження також допускається з дозволу державного чи приватного виконавця, якщо це не порушує прав стягувача.

Який борг стане підставою для блокування

Сам по собі борг за комунальні послуги, кредит, штраф чи податки не означає автоматичної заборони на продаж нерухомості. Ключовим є те, чи внесений власник до Єдиного реєстру боржників. Як правило, це відбувається після відкриття виконавчого провадження на підставі судового рішення або іншого виконавчого документа.

До реєстру можуть потрапити громадяни, які мають несплачені аліменти, кредитну заборгованість, податкові борги, штрафи або борги за комуналку — якщо їх уже стягують у примусовому порядку. Тобто нові правила стосуються не самої нерухомості, а її власника, який офіційно має статус боржника у виконавчому провадженні.

Поріг, до якого єдине житло не можуть примусово стягнути, збільшено з 20 до 50 мінімальних зарплат — 432 350 грн.

Що робити продавцю

Перш ніж виставляти нерухомість на продаж, власнику варто самостійно перевірити, чи не внесений він до Єдиного реєстру боржників. Якщо запис існує, необхідно звернутися до державного або приватного виконавця, який веде провадження, уточнити суму заборгованості та порядок її погашення.

Після повної сплати боргу потрібно дочекатися закриття виконавчого провадження та виключення інформації з реєстру. У деяких випадках це відбувається автоматично, але якщо запис не зник — слід звернутися до виконавця для оновлення даних. Лише після цього варто розпочинати оформлення угоди.

Що означає для покупців

Для покупців житла ризик придбати проблемну нерухомість зменшиться — перевірка продавця відбуватиметься автоматично ще до завершення оформлення. Однак експерти радять не чекати дня підписання договору: перед передачею авансу чи завдатку варто самостійно перевірити продавця в Єдиному реєстрі боржників, а також переконатися, що на майно не накладено арешт, іпотеку чи інші обтяження.

Якщо власника внесуть до реєстру вже після укладення попереднього договору, але до підписання основного — угода може зірватися. Саме тому в договорі про завдаток бажано заздалегідь прописати порядок повернення коштів на випадок виникнення таких обставин.

Водночас законодавство посилює захист і самих боржників. Зокрема поріг, до якого єдине житло не може бути примусово вилучено, збільшено з 20 до 50 мінімальних заробітних плат — тобто до 432 350 гривень. Для військовослужбовців на період воєнного стану та протягом року після його завершення єдине житло має додатковий захист — за винятком іпотечного майна або відшкодування шкоди від кримінального правопорушення.

Раніше портал Знай повідомляв, борги за комуналку — вже 113 млрд: у кого можуть арештувати рахунки та забрати житло.

Також наш портал інформував, не хочете майно померлого родича: одна помилка — і разом зі спадщиною можна отримати борги.